六問(wèn)小區拆圍墻，最新回應

2月21日，中央公布了一份重磅文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》提出，要加強街區的規劃和建設，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現內部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節約利用。

其中，“原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)”這句話(huà)，引發(fā)熱烈討論。已建成小區誰(shuí)有權決定開(kāi)放？今后沒(méi)有封閉式小 區，是否意味著(zhù)小區不再有物業(yè)？小區開(kāi)放后安全如何保證？小區打開(kāi)之后，有沒(méi)有什么配套措施來(lái)保障大家的權利？對于這一系列的問(wèn)題，看看專(zhuān)家怎么說(shuō)。而對于拆除圍墻是否違反《物權法》，最高法相關(guān)人員昨天上午也進(jìn)行了回應。

1、打開(kāi)小區是拍腦袋之舉？

對于中央的這份《意見(jiàn)》，有質(zhì)疑者認為在執行的過(guò)程中會(huì )遇到很大阻力，這是不是拍腦袋之舉？為什么現在這個(gè)時(shí)候提出要拆除小區的圍墻？實(shí)際上，出臺這一文件的背景是經(jīng)過(guò)37年發(fā)展，中國城市日新月異，但問(wèn)題也不少，尤其是各種“城市病”，必須得治，刻不容緩。

以北京為例，堵車(chē)已經(jīng)成為十分嚴重的問(wèn)題。城市規劃專(zhuān)家說(shuō)，其實(shí)北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個(gè)原因，就是城市支路等毛細血管不通暢，道路微循環(huán)不好。

此前在網(wǎng)絡(luò )上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區只看得到成片的大院、小區和稀疏的城市道路。

國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀(guān)城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發(fā)展一直是小街區，路網(wǎng)密，不會(huì )像我們一些城市經(jīng)常出現交通毛細血管堵塞的情況，

而封閉式的大院或小區不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個(gè)方面影響了城市生活。專(zhuān)家說(shuō)，大部分生活性的街道上，應該有更良好的關(guān)系。人走在街道上， 有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場(chǎng)所等，會(huì )讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會(huì )覺(jué)得這條路很長(cháng)。

從這個(gè)角度講，打開(kāi)小區的決定恰逢其時(shí)，并非拍腦袋之舉，因為在中央看來(lái)，封閉小區是造成當前城市病的一大病因。

2、打開(kāi)小區違反《物權法》？

既然打開(kāi)小區是為了解決城市病，讓城市更加宜居，那么問(wèn)題來(lái)了，誰(shuí)有權打開(kāi)小區？畢竟，小區是否打開(kāi)涉及到業(yè)主的利益，在《物權法》已經(jīng)出臺的 背景下，業(yè)主的權益如何得到尊重？北京市房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志認為，對于已有小區是否開(kāi)放，應該充分尊重小區土地的使用權人——業(yè)主的權利。

陳志說(shuō)，一個(gè)小區使用的土地，無(wú)論是小區內建設道路、綠地，還是建設住宅樓的土地，都先是開(kāi)發(fā)商從政府手中獲得使用權，建設完成后出售給業(yè)主， 而小區使用的土地也被劃分到每個(gè)購房的業(yè)主“頭上”。同時(shí)，《物權法》中規定，小區道路如果沒(méi)有明確規定屬于市政道路的，產(chǎn)權屬于全體業(yè)主。因此，對于已 有的小區來(lái)說(shuō)，是否開(kāi)放，應該由業(yè)主共同決定。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，意見(jiàn)中提到的已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)，用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區土地使用權70年到期時(shí)再變更，或小區住宅樓已經(jīng)無(wú)法居住需重建時(shí)再變更。

中國政法大學(xué)教授王衛國認為，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但推行時(shí)應尊重大家意愿和需求。王衛國表示，小區道路如果沒(méi)有明確規定屬于市政道路的，從產(chǎn) 權來(lái)講屬于小區業(yè)主，按照物權法的規定，住宅小區的土地使用權是屬于小區內部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區業(yè)主停車(chē)等其他很多功能。此 外，完全打開(kāi)也涉及安全和民眾觀(guān)念等問(wèn)題，政府不能強行推行，要尊重《物權法》。

從專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，在依法治國的背景下，要打開(kāi)已建成小區需要充分尊重業(yè)主的權利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開(kāi)，這應該是大概率事件。

最高人民法院民一庭庭長(cháng)程新文23日上午在回答“拆小區圍墻是否違背物權法”的提問(wèn)時(shí)表示，目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一《意見(jiàn)》屬于黨和國 家政策層面的問(wèn)題，涉及包括業(yè)主在內有關(guān)主體的權益保障，還有一個(gè)通過(guò)立法實(shí)現法治化的過(guò)程。這也就是說(shuō)，具體如何執行還需要通過(guò)立法來(lái)落實(shí)。

3、開(kāi)放使用小區道路如何補償？

如果業(yè)主同意打開(kāi)小區，將小區道路變?yōu)楣驳缆?，?huì )有補償嗎？中國政法大學(xué)教授王衛國認為，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區業(yè)主大會(huì )進(jìn)行必要協(xié)商，還要進(jìn)行補償。

同時(shí)，要區別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調；對于有些小區根本不存在這方面的需求，圍墻打開(kāi)對于緩解交通沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應保證小區內道路的生活功能，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

此外，對于單位大院，王衛國表示，比住宅小區的問(wèn)題要簡(jiǎn)單一些，很多是國有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

這里面的關(guān)鍵問(wèn)題是土地使用權，它包括兩類(lèi)，劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權。

王衛國表示，劃撥土地使用權是無(wú)償取得的，這個(gè)使用權政府可隨時(shí)收回，只要適當補償即可；對于出讓土地使用權，政府強制收回時(shí)必須是出于公共利 益的需要，收回中還需要論證，并進(jìn)行補償。補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區居民帶來(lái)不便的補償、道路建設成本，以及由此給居民帶來(lái)不 便進(jìn)行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問(wèn)題，都要統籌進(jìn)行。

4、街區化后小區物業(yè)將被取消？

如果沒(méi)有了小區，沒(méi)有了小區內的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費？

對此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，所謂物業(yè)，是負責小區的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施，也是需要維護的。所以將來(lái)也會(huì )劃定公共部位和共有設施，只是按照屆時(shí)的規劃來(lái)確定。

“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì )變，只是管理服務(wù)的方式會(huì )有所變化?！睒墙úㄕf(shuō)，因此物業(yè)公司不會(huì )消失，業(yè)主們仍然需要物業(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過(guò)去是一個(gè)小區封閉起來(lái)，門(mén)口有保安值守，將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門(mén)口來(lái)值守，而開(kāi)放后的道路上則由警察來(lái)巡邏。

5、圍墻打開(kāi)怎么保障小區安全？

推行街區制后，很多人擔心，以后小區的物業(yè)如何管理？小區的安全隱患是不是會(huì )增加？中國人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認為，小區的治安并不僅 僅是靠封閉來(lái)解決，封閉也不能解決安全問(wèn)題，要靠管理和防范等多個(gè)方面，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。實(shí)行街區制，也不意味著(zhù)治安就會(huì )有問(wèn)題。比 如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區制，居民們往來(lái)密切，鄰里關(guān)系融洽，并沒(méi)有因此而出現治安惡化的問(wèn)題。

小區打開(kāi)后，通行車(chē)輛多了，噪音問(wèn)題如何解決，是否會(huì )擾民？王太元認為，首先要看擾民到什么程度，通過(guò)調查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對于不同的問(wèn)題。包括噪音，涉及的問(wèn)題都要制定具體的、有針對性的措施進(jìn)行解決，不能一刀切。

6、學(xué)區房劃分是否會(huì )受街區影響？

現在很多人買(mǎi)房，都會(huì )考慮所屬小區的房子是否屬于學(xué)區房，小區打開(kāi)了，學(xué)區房還會(huì )存在嗎？對此，中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉分析說(shuō)：“街道 和小區，是過(guò)去學(xué)區如何劃分主要考慮的一個(gè)重要因素。未來(lái)小區打開(kāi)后，如果不改變街道的管轄，應該不會(huì )有太大的直接影響，如果打開(kāi)后改變街區的管轄，可能 會(huì )影響到學(xué)區房”。

儲朝暉認為，對于學(xué)區房應總體考慮，一方面，一個(gè)好學(xué)校是長(cháng)期積累起來(lái)的，周?chē)用褚草^為穩定，除了新建小區，要改變是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，不會(huì )出 現劇烈的變化；另一方面，學(xué)區房從推動(dòng)教育均衡來(lái)說(shuō)，屬于浮在水面上的“浮標”，顯示水位在哪里，但不要把目標盯著(zhù)浮標，實(shí)際問(wèn)題是教育均衡問(wèn)題，這個(gè)問(wèn) 題解決之后浮標自然會(huì )往下降，“學(xué)區房只是浮標，如果水位改變，浮標高低也會(huì )改變。水位就是指房子的價(jià)值” 。

儲朝暉表示，作為城市社區管理，從長(cháng)期發(fā)展來(lái)看，從公共資源提供上應該注重公平、均衡，公共服務(wù)職能應由政府整體考慮，而不是根據社區和周?chē)鷨挝徊块T(mén)過(guò)多掛鉤。

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打開(kāi)小區需要配套 單位大院要做表率

打開(kāi)小區有很多好處，對于治理城市病有幫助，但在打開(kāi)的過(guò)程中，難免會(huì )帶來(lái)新的問(wèn)題。如何解決這些問(wèn)題？對此，專(zhuān)家認為這需要出臺一些配套措施。

首先，推行街區制要有“軟件”支撐。這里說(shuō)的“軟件”主要是權益的劃分，《物權法》規定，建筑區劃內的道路、綠地、用于停放汽車(chē)的車(chē)位等，都屬 于業(yè)主共有。未來(lái)，街區的道路、綠地、停車(chē)位的所有權、使用權、收益權如何分配，還需要在法律上有明確規定和細分，絕對不可以是一個(gè)糊涂賬。

其次，推行街區制還得有“硬件”保障。解決好停車(chē)問(wèn)題、物業(yè)管理問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題、住宅區內公共空間等問(wèn)題，是實(shí)現住宅街區化的前提。

再次，既然打開(kāi)小區涉及到業(yè)主的切身利益，在打開(kāi)的過(guò)程中應該保障業(yè)主的參與權和話(huà)語(yǔ)權，要經(jīng)過(guò)充分協(xié)商才能打開(kāi)，不能倉促行事。對于新建的非封閉小區，相關(guān)權益如何劃分要充分告知買(mǎi)房者。

最后，街區制的推行還需要一些單位做表率。當前，街區制的推行仍面臨一些問(wèn)題，尤其是人們的思想觀(guān)念誤區需進(jìn)一步疏通，需要一些單位大院率先垂 范、引領(lǐng)，加快開(kāi)放步伐。這一點(diǎn)，中央的《意見(jiàn)》已經(jīng)明確，“單位大院要逐步打開(kāi)”，開(kāi)放封閉小區從一些單位大院開(kāi)始，才有利于未來(lái)街區制的順利推行。